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土壌汚染調査の株式会社ジオリゾーム

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  • 土壌汚染調査≪土地を買いたいとき≫

  •  土壌汚染調査は自主的にを行うケース(自主調査)と
     調査が義務付けられているケース(義務調査)とがあります。

    自主調査について知りたい方はこちら義務調査について知りたい方はこちら

     ここでは、義務調査が必要でない土地を買う場合のリスク・回避のポイントを
     ご紹介します。


    土壌汚染調査を行わずに土地を買うと・・・
     ・汚染がある土地を買ってしまった
     ・開発中に汚染がみつかり、開発計画が延びてしまった
     ・建物を建てた後に、その土地に以前工場やクリーニング店があったと知り、汚染されているか心配だがもう調査できない…
       などの事態になる可能性があります。

    また、汚染が見つかった場合は、
    売主へ、土地売買契約の取り消しや土壌汚染調査費用、汚染を除去するための浄化費用を請求しても応じてもらえず、損害賠償請求、裁判に発展する可能性もあります。



     このような事態にならないため、円滑な土地取引、土地開発のために
                      下矢印  
     土地売買の前に、土壌汚染調査を行うことをおすすめします。

    solution

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    土地の購入前に土壌汚染調査を行う「メリット」
    スムーズな取引
    土壌汚染調査を土地の購入前に確実に行うことで、
    1.土地の購入後に土壌汚染調査をする必要がありません。
    土地購入後に、その土地が過去工場であったことが判明して、土壌汚染調査をすることになったり、
    転売の際に土壌汚染調査を要求された。といったケースが出てきています。
    こういった場合、次の2のように訴訟問題になるケースもあります。
    2.売買取引後に、訴訟問題になることがありません。
    土地売買後に土壌汚染調査をして訴訟問題になるケースが増えています。
    仮に、土壌汚染調査をしない場合にも、土壌汚染については話し合い、契約書にも明記しておくことが後に争いごとを避けるポイントです。詳しくは、土地の購入前に調査する際のポイントをご覧ください。
    3.客観的な土地評価に基づいて、土地を購入するかどうかの判断ができます。
    土壌汚染調査をしておくことで、購入価格が適正かどうかの判断もできます。また、事業計画に変更が生じるリスク回避ができます。

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    土地の購入前の「土壌汚染調査のポイント」
    @購入した土地を宅地にする場合
    A購入した土地を商業施設にする場合
    B購入した土地を工場として再利用する場合
    C工場跡地を買う場合
    D 誰が調査する?

    @購入した土地を宅地にする場合

    不動産業者間、企業間で土地を売買する場合には、後に訴訟問題を避けるために土壌汚染調査を実施することが一般化してきました。
    さらに近年、一般の方の土壌汚染に対する認識が高まり、戸建て住宅を建てられる個人のお客様からもお問い合わせをいただくようになりました。その内容は、「購入しようとしている土地が工場跡地なのですが、大丈夫でしょうか。」という内容です。個人の方が戸建の購入時に土壌汚染調査をして、購入を決定されるというケースも増えてきました。
    購入した土地をマンション用地として使用したり、宅地として転売する予定の場合、その土地が「工場跡地」の場合は要注意です。工場の種類によっては、出来る限り、土壌汚染調査を実施されることをお勧めします(書類上の調査(地歴調査)だけでも実施しておくと効果的な場合があります。)。詳しくは、Cの工場跡地を買う場合をご覧ください。

    A購入した土地を商業施設にする場合

    商業施設の用途で土壌汚染の問題が大きく取り上げられたのは、築地の問題が有名ですが、食品を取り扱ったり、一般の方が多く出入りする建物を建築する場合には、土壌汚染に関する風評被害が問題になるケースがあります。
    その土地が「工場跡地」の場合は要注意です。工場の種類によっては、出来る限り、土壌汚染調査を実施されることをお勧めします(書類上の調査(地歴調査)だけでも実施しておくと効果的な場合があります。)。また、風評被害に発展する前に、適正に処理をして開発を進めることも重要です。詳しくは、Cの工場跡地を買う場合をご覧ください。

    B購入した土地を工場として再利用する場合

    土壌汚染調査を行わないで工場用地を購入した場合、将来土地を売却する時に土壌汚染が発覚した場合に、汚染の原因者が現在の土地所有者なのか、過去の土地所有者なのかを特定することは容易ではありません。
    将来的に転売するときに、工場であるために土壌汚染調査を要求される可能性は高いですが、土壌汚染が有ることが分かっても、土地の売主に請求することは容易ではありません。
    後々に土壌汚染問題に巻き込まれるリスク回避、汚染の原因者を明確にしておくためにも工場として利用する前に、土壌汚染調査をすることをお勧めします。詳しくは、Cの工場跡地を買う場合をご覧ください。

    C工場跡地を買う場合
    残念ながら、30年前に工場から土へ排出された有害物質は、30年経っても消えません。一旦有害物質が土に排出されると、水や空気と違ってどこかにいってしまうことはありません。公害が世の中ではじめて騒がれ公害対策基本法が制定されたのが1967年。それ以降に、水質汚濁防止法や大気汚染法などが制定されました。つまり、それ以前は有害物質の使用に規制もありませんでした。
    現在、工場等もなく、有害物質使用の届出がない土地であっても、過去に有害物質を使用する可能性のある工場等が建っていた土地は、汚染の可能性があるということになってしまいます。 土壌汚染のリスクを把握するためには、現在の土地利用だけでなく、過去に工場等の利用がなかったかを調べることが重要になってきます。

    その土地が「工場跡地」の場合は要注意です。工場の種類によっては、後に訴訟問題にならないために出来る限り、土壌汚染調査を実施されることをお勧めします。費用をかけたくない場合には、書類上の調査(地歴調査)だけでも実施しておくと効果的な場合があります。詳しくはお問い合わせください。

    D誰が調査をする??
     自主調査の場合、基本的に売主と買主の話し合いで決定されます。多い事例としては、開発事業者が土地の購入後に、法律や条例で定められた内容よりも厳格な土壌汚染調査を売主に要求するケースが増加しています。また、土壌汚染が発覚した際は、買主が売主に対して汚染土壌の完全浄化・除去を要求するケースが多いのが現状です。

    >>土壌汚染の可能性のある業種はこちら
    >>土地の購入の際に行った土壌汚染調査事例はこちら

    >>自主的に調査を行うケースへ戻る

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    ■業種から汚染の可能性のある物質を検索する

    ■土地を売りたいとき
    ■土壌汚染調査の流れ

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    【環境省指定調査機関 2003−8−1048】
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