こんな場合、土壌汚染調査は必要？と、よく聞かれるご質問をまとめました。下記にないご質問についても、お気軽にお問い合わせください！
土壌汚染調査の内容と費用、自主調査、義務調査の土壌汚染調査で気をつけるポイントを詳しくまとめた無料冊子ができました
当社のサービス内容や下記のページも色々載ってるので、参考にしてくださいね。
Q１土壌汚染調査の内容は？
A.土壌汚染調査はその言葉の通り、対象となる土地の、「土壌」「土壌ガス」「地下水」を採取・分析して、その土地に土壌汚染物質が無いか、基準値を超えていないかを調べる調査です。 2003年に土壌汚染対策法という法律が施行されてから、土地売買の際に土壌汚染調査をすることが多くなってきました。
具体的な調査の内容は、
①土地の履歴を調べる地歴調査(資料での汚染の有無の可能性を調べる：省略されることもある)
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②土壌汚染状況調査 表層土壌調査(主に地表面について汚染の有無を調べる)
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③土壌汚染状況調査 絞込み調査、個別調査(平面的な範囲を絞り込む)
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④詳細調査(10mのボーリング調査を行って、汚染の深さや地下水汚染の有無を調べる)
と進みます。
Q２義務で、自主で必要になるときは？
A.土壌汚染調査が必ず必要となる、法律で義務付けられているケースは、①有害物質を取り扱っていた工場（有害物質使用特定施設）を廃止する場合、②3,000㎡以上の土地の形質変更をする場合、③工場跡地などで土壌汚染のおそれが高く、人への健康被害を及ぼすおそれのある場合です。2017年は、この法律に義務で実施されたものは全体の17%でした。
のこりの84％は自主的に実施されています。大部分が、自主的な調査であるということになります。自主的に調査が行われるきっかけは、主に土地売買になります。義務調査には該当しないけれども、土壌汚染が確認されて土地価格が下がるのを避けるために、風評被害を避けるために、買主もしくは借主から調査を依頼されるケースも多くなっています。特に、工場であった土地、ガソリンスタンドやクリーニング店舗など、特定有害物質を使用する可能性のある業種が営業されていた土地などで実施されることが多くなっています。
Q３汚染の恐れの無いところでも実施する必要があるのですか？
A.Q２にも述べましたが、自主調査が84%と自主的に実施されるケースが多いのが実情です。どうしても汚染があると土地価格に影響がでるため、土地売買の際に懸念されるケースが多いのではないでしょうか。
土壌汚染の可能性があるのは、現在、特定有害物質を扱っている施設だけとは限りません。過去にそういう施設があった場合や近隣にそういう工場があった場合、またはその土地を造成した時に客土や埋め土材に汚染物質が含まれている場合もあります。
まれなケースですが、過去に産業廃棄物の捨て場だった、というケースもありました。過去の住宅地図等を調べて頂くことも一つの手掛かりになります。
Q４クリーニング店舗だった土地を売却したい。不動産会社から土壌汚染調査が必要だと言われたけれど、どうしたらいいですか？
A.クリーニング店の場合、特定施設であるかどうかによって、義務調査か自主調査のどちらかになります。土壌汚染対策法だけでなく、都道府県や地域の条例によっては特定施設の届出がなくても調査が義務付けられる場合もあります。（詳しくは、各都道府県の条例をご確認ください)。
特定施設であるかどうか判らない場合、管轄となっている行政（市役所の環境課等、土壌汚染調査に対応している部署）でご確認頂けます。問い合わせ先が分からない場合は、お調べしますのでお気軽にご相談ください。
また特定施設でなくても、特定有害物質を使用していた場合もあるので、どのような物質を含んだ薬剤を使っていたかを把握することが重要です。
調査内容についての詳細は、クリーニング店舗、跡地の調査をご覧ください。
クリーニング店舗(自主なの義務なの？どうやって調査する？など)の調査について詳しくまとめた無料冊子ができました。ご活用いただければと思います。
Q５土壌汚染調査会社はどうやって探したらいい？
A.土壌調査の選定のポイントは以下のことが挙げられるかと思います。
・必ず指定調査機関から選定する。
環境省のWEBサイトに環境省の指定調査機関が掲載されています。
・各指定調査機関のウェブサイトに指定調査機関情報が開示されています。
実際に第3条等の法対応、条例対応の実績があるのか、資格者数を確認する。
・電話やメールで相談する。
見積もりに必要な情報、調査費用の目安、調査機関の目安などを確認。
当社の指定調査機関情報にも法対応実績・有資格者数を掲載しております。
Q６土壌汚染調査をせずに、土地を売買した場合のリスクは？
A.売買成立後に、土壌汚染が判明した場合には、売り手側が汚染の存在を知らなかったとしても、隠れた瑕疵責任として、契約解除か損害賠償を請求されることがあります。
のちに揉め事にならないために、土壌汚染調査を「する」「しない」に関わらず、土壌汚染についてどう扱うのか、よく話し合われ、契約事項にも記載されたうえで、売買されることを強くお勧めいたします。
『土壌汚染の追完履行請求権(瑕疵担保責任)に関するご質問』もご参考になさってください。
Q７自主調査でも汚染が出たら必ず対策をしないといけないのか？
A.自主調査で汚染が出た場合、「適切に対策」をすることが大切です。ただし、対策といっても必ずしも土壌をきれいにしなければならない、汚染土壌を掘削除去しなければならないということではありません。
「土壌溶出量基準超過」の場合は、その土の有害物質が溶け出した地下水を飲用しなければ健康被害が出ることはありません。「土壌含有量基準超過」の場合は、その土壌を食べる、口に入れることがなければ健康被害が出ることはありません。
「土壌溶出量」が超過している場合には、汚染された地下水を飲むことがなければ健康被害は出ることはありません。近隣で井戸水等を飲用している場合などは、影響がないよう浄化や汚染の拡散を防ぐ対策をする必要があります。
「土壌含有量」が超過している場合は、土が口に入らないように、土が飛散しないように土表面を被覆で厚く覆った状態にすることは必要となります。具体的には、アスファルト舗装をする、コンクリート舗装をする、50cm以上の盛り土をする、といった対策が必要になります。
義務調査での調査でも、土壌汚染があっても、土表面を被覆で厚く覆った状態などで汚染物質の摂取経路がなく、健康被害が生じる恐れがない場合、その現状のままで使用するだけならば、「形質変更時要届出区域」の指定を受ける事によって汚染除去などの対策を行う必要はありません。
とはいえ、汚染が確認された場合に、ご不安になること、お困りごとは多々あるかと思います。お気軽にご相談ください。
Q８稼働中の工場や、建物がある敷地でも土壌汚染調査はできるのですか？
A.工場などの場合、ほとんどのケースで、操業中の工場や建物が残っている敷地で土壌汚染調査をさせていただいております。もちろん、室内での調査も数多く行っております。
ただし、調査場所の確保は必要となりますので、作業スペースと相談しながら、エリアごとに時間を決めて作業させていただく場合や一部ラインを止めていただいてから作業させていただくケースもございます。また、操業の止まる休日に土壌汚染調査を実施するケースもあります。一度ご相談下さい。
Q９ボーリング調査は建物を解体しないと無理でしょうか？
A.Q6の質問と同様に、工場などの場合ほとんどのケースで、操業中の工場や建物が残っている敷地で土壌汚染調査をさせていただいております。ただし、調査機材の搬入路、調査場所の確保は必要となります。建物があっても作業スペースや搬入路等が広くスペースを確保できる場合には、自走式マシンを使用してボーリング調査をさせていただくケースもございます。
搬入路や作業スペースが狭い場合には、簡易式ボーリングマシン(人が手で支えた状態で動作するボーリングマシン)を使用したボーリング調査が可能です。作業スペースの確保は必要になります。狭所での調査、養生をしっかりさせていただいたうえでの稼働中の工場等での調査も多く実施しておりますので、一度、ご相談下さい。
地点
数や、御事情に合わせて、簡易ボーリングマシンで作業させて頂いたケースもあれば、機械の移動で自走式マシンを搬入できるように工夫させていただいたり、地点数が多く作業効率を上げてコストを抑えるために解体後に実施させて頂いたケースもございます、お気軽にご質問頂ければと思います。
Q10建物解体後か解体前どちらにすればいいの？
A. Q7の通り、土壌採取地点、コンクリート等の被覆の厚さ、地下埋設物にもよりますが、建築構造物があってもコアカッター等の掘削機器によって被覆を除去して調査を行うことは可能です。
土地売買の場合、解体前に土壌汚染調査を行うメリットは、解体撤去の費用と調査費用について先に算定することができて、汚染の有無の件も合わせて、金額等にも考慮した取引交渉を進めやすくすることができます。何より、解体した後に調査して汚染が出てしまうと、買い主が購入をやめてしまうことがあります。その場合だと、売却することができずに解体費用を先に負担したり、また更地の状態であると土地にかかる税金が高くなることがあります。
その土地に土壌汚染がある場合、更地にする為に被覆を剥がしたり、基礎を取り除く際に汚染土壌が飛散する恐れがあります。特に、建物が特定施設（特定有害物質使用の施設）の場合は、解体してしまうと、土壌汚染対策法の第3条にある調査の猶予を認めてもらえなくなる可能性がありますので、できうれば土地の土壌汚染の概況の把握、調査の猶予を検討されるかどうかも計画され、行政に確認したたうえで、解体されることをお勧めいたします。
解体後に土壌汚染調査を行うメリットは、更地の方が自走式マシンを入れやすく、作業スペースも確保しやすいという、特に地点数が多い場合には作業効率を上がることでコストが抑えられるというメリットがあります。詳しくはお気軽にご質問ください。
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