土地売買時の土壌汚染調査＜売却＞

2023.08.10

不動産取引で、「土地を売る」といっても、工場や事業所、商業地、住宅地や駐車場など様々な土地があると思いますが、土壌汚染調査で気をつけるポイントは違いますか？

工場や事業所をされている場合は、「義務調査にならないかどうか」がまず１つの確認ポイントになります。また、特に汚染物質を使っていない場合や、現在、住宅地や駐車場のときに気をつける点も解説していきたいと思います。

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工場の売却を検討している場合のリスク回避ポイント

現在、工場や事業所がある土地の売却を検討されている場合は、まず、「義務調査に該当しないかどうか」が１つの大きな確認ポイントになります。

義務調査１：水質汚濁防止法や下水道法の「特定施設」の届出はありませんか。

水質汚濁防止法、下水道法の特定施設がある工場や事業所で特定有害物質を使用している場合は、廃業等される場合に土壌汚染対策法3条の義務調査が必要になります。
※特定施設は無いが、特定有害物質を使用等されている場合、都道府県によっては条例で調査が義務付けられるケースもありますのでご注意ください。

都道府県条例の内容はこちら

義務調査２：3,000㎡以上の形質変更には該当しませんか？

3,000㎡以上の土地の形質変更で、掘削する面積+盛り土する面積≧3,000㎡の場合、土壌汚染対策法4条の義務調査が必要になります。

法4条の場合、対象地で土壌汚染物質の使用履歴があると地歴調査に加えて土壌採取調査が必要となります。

義務調査で気をつけるポイント

全ての調査を行政に確認を取りながら進める必要があります。
汚染があった場合に区域指定される

義務調査に該当する場合に、自主調査と大きく違う点があります。
1つめは、「全ての調査を行政に確認を取りながら進める必要があります」。最後に行政に提出しますので当たり前ではあるのですが、1つ1つの調査計画、調査報告の確認を行政に取りつつ進めますので、それだけ時間がかかります。

2つめは、「汚染があった場合に区域指定されます」。この点が、自主調査と大きく異なる点です。義務調査で汚染があった場合には、「要措置区域」もしくは「形質変更時届出区域」に区域指定されます。場所や汚染物質がWEB上で公開されます。加えて、工事をする際には、毎回行政に届出をし、土壌汚染対策法で決められている工法を守って実施する必要があります。

特に、特定有害物質を工場で使われていた場合には、汚染が確認される可能性も高まりますので、よくご検討、もしくは事前確認などされてから義務調査へと進まれることをお勧めさせて頂くこともあります。
ご不明な点、ご不安な点などお気軽にご相談ください。

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づづいて、上のような義務調査には該当しないケースで、土壌汚染リスクを回避するポイントをお伝えしていきます。

工場や事業所の場合、売却時に調査を求められる可能性があります。

上記の法3条や法4条の義務調査に該当しない場合でも、特に有害物質を使用されている業種では、売却時に土壌汚染調査を求められる可能性が高くなります。

例えば、クリーニング業では、テトラクロロエチレン（パークレン）は使っておらず、石油系溶剤のターペンを使用していても、テトラクロロエチレンの汚染の可能性を払拭するために調査をすることが多いです。

買った土地に土壌汚染があった場合に、その除去費用が膨大になることがあり、土地の価値が大きく下落するリスクがあるため、特に工場跡地等では、買主から売買の際に土壌汚染調査を要求されるケースが増えています。

売買の際に土壌汚染調査を要求されなくとも、土壌汚染を知らずに売買した場合には、契約不適合として契約解除もしくは損害賠償を買主から請求されるリスクがあります。後になって訴訟問題に発展するケースもありますが、それは避けなければいけません。

自主的な土壌汚染調査では、

調査を実施するのかどうか
調査をする場合に、どの物質を調査するのか

を、買い主と売り主との決めることになります。どんな選択をされるにしても、売買を円滑に進めるために、後に訴訟等にならないよう、土壌汚染についてよく協議されたうえで、契約書にも土壌汚染の取扱いについて明記されることを強くお勧めいたします。

工場閉鎖にともなう土壌汚染調査事例はこちら

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宅地を売る場合の土壌汚染リスク回避ポイント

現在、住宅地や駐車場の土地であったとしても、買い主から土壌汚染調査を要求されるケースがあります。

過去に工場があった土地を売る

調査を要求される要因の1つが、過去に工場があった場合です。現在は、住宅や駐車場であっても、過去に工場であった、という土地は多くあります。その場合にポイントとなるのは、「その工場で土壌汚染物質(特定有害物質)が使用されていたかどうか、もしくは、使用された可能性があるかどうか。」です。

この場合、過去の土地の利用履歴を調べるために書類上の地歴調査のみを行なう場合もありますが、履歴からは汚染の可能性までしか分かりません。過去に存在する工場で土壌汚染物質が使われていた可能性がある場合は、汚染の有無を確実に把握するためには土壌を採取して分析する表層土壌調査が必要となります。

住宅地や駐車場の土地を売る

過去に工場の履歴もなく、住宅地や駐車場として使用されてきた土地の場合も、買い主から土壌汚染調査を要求されることがあります。

盛り土と一緒に廃棄物が埋められている場合や、自然的に砒素や鉛、ふっ素などが多く含まれる土を盛り土にしているなどで基準値を越えるケースがあるためです。社内規定として土壌汚染調査してから購入やリースをするとしている会社もあります。

この場合、過去の土地の利用履歴を調べるために書類上の地歴調査のみを行なって終えるケースもありますし、自然由来での汚染や、盛り土の汚染の有無を確実に把握するために、表層土壌調査を実施する場合もあります。

土地の売却の際に行った土壌汚染調査事例はこちら

誰が調査をする？？

調査の費用負担は、基本的に売主と買主の話し合いで決定されます。買い主が調査を要求した場合には、買い主が費用の一部もしくは全部を負担するケースもありますが、基本的には売主が調査費用を負担するケースの方が多いように思います。
また、土壌汚染が発覚した際は、買主が売主に対して汚染土壌の完全浄化･除去を要求するケースが多いのが現状です。