不動産取引で、「土地を買う」場合、工場や事業所、商業地、住宅地や駐車場など様々な土地があると思いますが、土壌汚染調査で気をつけるポイントは違いますか？
工場跡地の場合は、「有害物質が使われていなかったか？」「義務調査には該当しないか？？」がまず１つの確認ポイントになります。また、購入後の用途によっても、気をつける点がありますので解説していきます。
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工場である土地の購入を検討している場合のリスク回避ポイント
現在、工場や事業所がある土地の工場を検討されている場合は、まず、「義務調査に該当しないかどうか」が、次に義務調査に該当せずとも「土壌汚染物質の使用の可能性がないかどうか」が確認ポイントになります。
義務調査１：水質汚濁防止法や下水道法の「特定施設」の届出はありませんか。調査の猶予はされていませんか。
水質汚濁防止法、下水道法の特定施設がある工場や事業所で特定有害物質を使用している場合は、廃業等される場合に土壌汚染対策法3条の義務調査が必要になります。現在は特定施設は廃止されているが、調査の猶予(事業所を続ける間は調査の実施を延期するというもの)を受けている場合もあります。管轄の役所に確認されてください。
土壌汚染対策法の原則は、土地所有者責任です。過去の土地所有者が実施すべきだった義務は、所有権とともに継承されます。義務調査に該当する土地であれば、そのまま購入してしまうとその義務も引き継ぐことになりますので、くれぐれもご注意ください。
義務調査２：3,000㎡以上の形質変更には該当しませんか？
3,000㎡以上の土地の形質変更で、掘削する面積+盛り土する面積≧3,000㎡の場合、土壌汚染対策法4条の義務調査が必要になります。
法4条の場合、対象地で土壌汚染物質(特定有害物質)の使用履歴があると地歴調査に加えて土壌採取調査が必要となります。特定施設はなく法3条に該当しないケースでも、対象地に工場や事業所があり土壌汚染物質(特定有害物質)の使用がある場合は、地歴調査で終わらずに、土壌を実際に採取する調査(表層土壌調査)が必要になりますので注意が必要です。
- 全ての調査を行政に確認を取りながら進める必要があります。
- 汚染があった場合に区域指定される
義務調査に該当する場合に、自主調査と大きく違う点があります。
1つめは、「全ての調査を行政に確認を取りながら進める必要があります」。最後に行政に提出しますので当たり前ではあるのですが、1つ1つの調査計画、調査報告の確認を行政に取りつつ進めますので、それだけ時間がかかります。余裕をもった計画が必要となります。
2つめは、「汚染があった場合に区域指定されます」。この点が、自主調査と大きく異なる点です。義務調査で汚染があった場合には、「要措置区域」もしくは「形質変更時届出区域」に区域指定されます。場所や汚染物質がWEB上で公開されます。加えて、工事をする際には、毎回行政に届出をし、土壌汚染対策法で決められている工法を守って実施する必要があります。
特に、特定有害物質を工場で使われていた場合には、汚染が確認される可能性も高まりますので、基本的には購入前に土壌汚染調査を実施されることをお勧めしております。
ご不明な点、ご不安な点などお気軽にご相談ください。
義務調査の流れや期間、気をつけるポイントなどを詳しくまとめた無料ダウンロード資料が出来ましたので、ご参考になさってください
工場や事業所の土地を購入する場合
上記の法3条や法4条の義務調査に該当しない場合でも、土壌汚染物質(特定有害物質)を使用している工場や事業所様は多くあります。
どうしても、特定有害物質を工場で使われていた場合には、汚染が確認される可能性も高まります。「特定有害物質を使用していたか」「特定有害物質を使用した可能性はあるか」を確認することが重要です。
また、有害物質を使用されている業種では、その土地の土壌汚染の可能性は高くなります。どうしても、工場が長く営まれている場合に過去に使われていた物質は先代が亡くなられると分からないというケースも多くなります。
そのため、例えば、クリーニング業では、テトラクロロエチレン（パークレン）は使っておらず、石油系溶剤のターペンを使用していても、テトラクロロエチレンの汚染の可能性を払拭するために調査をすることが多いです。
買った土地に土壌汚染があった場合に、その除去費用が膨大になることがあり、土地の価値が大きく下落するリスクがあるため、特に工場跡地等では、売買の際に買主が土壌汚染調査を要求するケースが増えています。
自主的な土壌汚染調査では、
- 調査を実施するのかどうか
- 調査をする場合に、どの物質を調査するのか
を買い主と売り主の間で決めることになります。どんな選択をされるにしても、売買を円滑に進めるために、後に訴訟等にならないよう、土壌汚染についてよく協議されたうえで、契約書にも土壌汚染の取扱いについて明記されることを強くお勧めいたします。
ご不明な点など、お気軽にご相談ください。
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宅地を購入する場合の土壌汚染リスク回避ポイント
現在、住宅地や駐車場の土地であったとしても気をつける点があります。
過去に工場があった土地を買う
残念ながら、30年前に工場から土へ排出された有害物質は、30年経っても消えません。一旦有害物質が土に排出されると、水や空気と違ってどこかにいってしまうことはありません。公害が世の中ではじめて騒がれ公害対策基本法が制定されたのが1967年。それ以降に、水質汚濁防止法や大気汚染法などが制定されました。つまり、それ以前は有害物質の使用に規制もありませんでした。
現在、工場等もなく、有害物質使用の届出がない土地であっても、過去に有害物質を使用する可能性のある工場等が建っていた土地は、汚染の可能性があるということになってしまいます。 土壌汚染のリスクを把握するためには、現在の土地利用だけでなく、過去に工場等の利用がなかったかを調べることが重要になってきます。
ポイントとなるのは、「その工場で土壌汚染物質(特定有害物質)が使用されていたかどうか、もしくは、使用された可能性があるかどうか。」です。
工場の種類によっては、後に訴訟問題にならないために出来る限り、土壌汚染調査を実施されることをお勧めします。費用をかけたくない場合には、書類上の調査(地歴調査)だけでも実施しておくと効果的な場合があります。詳しくはお問い合わせください。
住宅地や駐車場の土地を買う
先に述べたように、現在住宅地や駐車場として使用されている土地であっても、過去に工場等があった場合も多くありますので、調べてから購入されることをお勧めいたします。
また、過去に工場の履歴もなく、住宅地や駐車場として使用されてきた土地の場合も、高度成長期の造成地などでは、盛り土と一緒に廃棄物が埋められている場合もあります。また、自然的に砒素や鉛、ふっ素などが多く含まれる土を盛り土にしているなどで基準値を越えるケースもあります。
どんな場合であれ、売買契約において、土壌汚染の取扱い、責任や負担について明確にしておくことが重要です。売主とよく協議され、契約書にも明記されることを強くお勧めいたします。
リスク払拭のために、過去の土地の利用履歴を調べるために書類上の地歴調査のみを行なわせて頂く場合、自然由来での汚染や、盛り土の汚染の有無を確実に把握するために、表層土壌調査を実施する場合もあります。
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購入後の用途別、リスク回避ポイント
購入した土地を宅地や商業地にする場合
不動産業者間、企業間で土地を売買する場合には、後に訴訟問題を避けるために土壌汚染調査を実施することが一般化してきました。
さらに近年、一般の方の土壌汚染に対する認識が高まり、戸建て住宅を建てられる個人のお客様からもお問い合わせをいただくようになりました。その内容は、「購入しようとしている土地が工場跡地なのですが、大丈夫でしょうか。」という内容です。個人の方が戸建の購入時に土壌汚染調査をして、購入を決定されるというケースも増えてきました。
商業施設の用途で土壌汚染の問題が大きく取り上げられたのは、築地の問題が有名ですが、食品を取り扱ったり、一般の方が多く出入りする建物を建築する場合には、土壌汚染に関する風評被害が問題になるケースがあります。
購入した土地をマンション用地として使用したり、宅地として転売する予定の場合、その土地が「工場跡地」の場合は要注意です。工場の種類によっては、出来る限り、土壌汚染調査を実施されることをお勧めします。書類上の調査(地歴調査)だけでも実施しておくと効果的な場合があります。
購入した土地を工場として再利用する場合
土壌汚染調査を行わないで工場用地を購入した場合、将来土地を売却する時に土壌汚染が発覚した場合に、汚染の原因者が現在の土地所有者なのか、過去の土地所有者なのかを特定することは容易ではありません。
将来的に転売するときに、工場であるために土壌汚染調査を要求される可能性は高いですが、土壌汚染が有ることが分かっても、過去の土地の売主に請求することは容易ではありません。
後々に土壌汚染問題に巻き込まれるリスク回避、汚染の原因者を明確にしておくためにも工場として利用する前に、土壌汚染調査を実施しておくことをお勧めします。
誰が調査をする？？
調査の費用負担は、基本的に売主と買主の話し合いで決定されます。
買い主から調査を要求した場合に、買い主が費用の一部もしくは全部を負担するケースもありますが、基本的には売主が調査費用を負担するケースの方が多いように思います。(対象地が工場の場合、工場で使用している物質以外も調査を求める場合などで、買い主が費用負担されていたケースもございました。)
また、土壌汚染が発覚した際は、買主が売主に対して汚染土壌の完全浄化･除去を要求するケースが多いのが現状です。
土壌汚染調査を行わずに土地を買うと・・・
- 汚染がある土地を買ってしまった
- 開発中に汚染がみつかり、開発計画が延びてしまった
- 建物を建てた後に、その土地に以前工場やクリーニング店があったと知り、汚染されているか心配だがもう調査できない…
などの事態になる可能性があります。
また、汚染が見つかった場合は、
売主へ、土地売買契約の取り消しや土壌汚染調査費用、汚染を除去するための浄化費用を請求しても応じてもらえず、損害賠償請求、裁判に発展する可能性もあります。
土地の購入前に土壌汚染調査を行う「メリット」
土壌汚染調査を土地の購入前に確実に行うことで、
１．土地の購入後に土壌汚染調査をする必要がありません。
土地購入後に、その土地が過去工場であったことが判明して、土壌汚染調査をすることになったり、
転売の際に土壌汚染調査を要求された。といったケースが出てきています。
こういった場合、次の2のように訴訟問題になるケースもあります。
２．売買取引後に、訴訟問題になることがありません。
土地売買後に土壌汚染調査をして訴訟問題になるケースが増えています。
仮に、土壌汚染調査をしない場合にも、土壌汚染については話し合い、契約書にも明記しておくことが後に争いごとを避けるポイントです。詳しくは、土地の購入前に調査する際のポイントをご覧ください。
３．客観的な土地評価に基づいて、土地を購入するかどうかの判断ができます。
土壌汚染調査をしておくことで、購入価格が適正かどうかの判断もできます。また、事業計画に変更が生じるリスク回避ができます。
円滑な土地取引、土地開発のために、土地売買の前に、土壌汚染調査を行うことをおすすめします。
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