どうも皆さま。今回は、日々、土壌汚染調査の業務に傾注している従事者として、今一度、土壌汚染調査をご検討頂ければと思いまして、日頃お問い合わせでよくある土壌汚染調査の必要性について簡単にまとめてみました。ご参考になさってみて下さい。
土壌汚染調査の自主調査と義務調査って何？
土壌汚染調査には大きく分けて法律や条例による指示を受けて行う義務調査と買主と売主間の決まりで行う自主調査と呼ばれる2種類に分けられます。
たとえ法令に関する義務調査が必要ない場合であっても土地売却後のリスクを考慮して自主的に行う調査をしたいという場合、調査は必要となってきます。
また、現在行われている土壌汚染調査のうち、８割強が自主的に行う調査からなるものとなります。
土地の売却をする際に土壌汚染の疑いがある場合に必ず自主的に調査はしなければいけないの？
土壌汚染調査は売却時に必ず行わなければいけないというものではございません。但し、売却後に土壌汚染が発覚し瑕疵担保責任を問われる可能性がある為それを防ぐためにも実施しておくことによって事後のリスクを回避していくことが出来るため調査することをお勧めします。
土地売却前の土壌調査のメリット
① 土地売却前に知ることでリスク回避に繋がる
買主、売主が納得した上で購入することが出来るので売却後のリスクを回避できます。但し、土壌汚染調査は盛土の情報や埋設の履歴が無ければ現状の地盤面から50㎝の調査で終わる可能性が多いです。リスク回避の為にも土壌汚染調査に加えて埋設物の情報・状況についても把握しておくことが更なる回避に繋がります。
② 売買計画の再検討の時間を割く
土壌汚染調査は100㎡程度の土地であっても表層土壌調査で2~3週間、詳細調査で2~3週間と期間が掛かり浄化対策には汚染の深度によっては1か月以上掛かる場合もございます。計画が整った後に土壌汚染の話が出てくると、工期の見直しなどに更に時間を要することにもなりますので第一段階で行っておくことが良いでしょう。
土壌汚染のある土地の売却時に注意点は？
① 瑕疵担保責任について
瑕疵担保責任というのは、売買された土地自体に隠れた瑕疵（＝欠陥）があり、買主がこれを知らなかった時は、この瑕疵のために契約をした目的を達成することができない場合に限り、買主は契約の解除ができ、その他の場合は損害賠償の請求のみすることができる（民法第570条）というものです。土壌汚染も瑕疵にあたります。契約の解除、または損害賠償の請求は、買主が汚染の事実を知った日から1年間とされています（民法566条）。
② 不十分な調査による追加調査
過去に実施した調査結果のみを鵜呑みにして土地の売却費用等を算出した場合に、本来の浄化対策が必要な範囲や深度までの調査がなされていなかったりする可能性がありますので調査を依頼する際には専門家に相談し、報告書の内容を確認してもらうことが必須になります。
③ 風評被害と訴訟リスク
土壌汚染がある土地ということになると建売を検討しているものが売れない可能性も出てきます。その為には必要な措置や完全浄化が必要になるので、浄化に掛かった費用を請求するための訴訟にまで発展するという話はよく耳にします。
以上の注意点やリスク回避のためにも、土壌汚染の調査や浄化に関して、経験や専門的な知識がとても重要になります。お電話やインターネットの情報だけでは伝わりにくいこともございますので、直接会って相談したいという方も
(株)ジオリゾーム【TEL.東京営業所：03-5606-4470、大阪営業所：06-6381-4000】
の方にまでお気軽にお問合せ頂きたいと思います。よろしくお願いします。
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望月
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